新冠病毒疫情爆发后，各地租赁行业协会陆续发布倡议，鼓励、呼吁业主在特殊时期主动减免租金以共渡难关。万达、保利地产、华润置业、红星美凯龙、星河商置等企业也纷纷宣布免租或减半收租，与商家共担损失、共度难关。

2020年2月6日，广东省人民政府发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，规定国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。

2020年2月9日，中山市人民政府发布了《关于应对疫情稳企安商的若干措施》（稳企安商二十条），规定了市属国有企业的减租措施：非公有经济实体和个体工商户承租市镇两级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性土地、物业，从事生产经营活动的，免收2月份和3月份租金。

广东省高级人民法院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》规定：因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致租赁合同不能履行，或者按合同履行对一方企业权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方企业协商解决，经济损失按公平原则合理分担。由此可以看出，法院对受疫情影响的租赁合同纠纷，在合同没有约定的情况下是主张双方协商解决的，经济损失则是本着合同双方风险共担、公平合理的原则处理。

本文仅探讨出租人尚未主动减免租金的非国有资产类物业的租赁合同，希望能对处理由本次疫情所引起的租金纷争有所帮助。

1、已签订的租赁合同对疫情有明确约定的，应适用合同约定，法律、法规以及疫情防控政策另有规定的除外。 

2、已签订的租赁合同对疫情没有约定的，建议承租人主动与出租方进行沟通协商，争取减免租金或延期支付租金：

（1）关于办公物业和工业物业。为防控疫情，政府及有关部门采取了延长假期、要求企业延期复工或错峰复工等措施，如：中山市要求企业复工复产，必须先行申报，并做到防控机制到位，员工排查到位，设施物资到位，内部管理到位，部分镇区甚至建议企业的复工时间不得早于2020年2月底。

在上述情形下，承租人对租赁物业的使用存在一定程度的不便，但并不足以导致租赁合同在该期间内根本无法履行，且承租人支付此期间的租金也不足以造成明显不公平的结果。因此，我们认为，承租人以疫情及政府因此而出台的延期复工的政策为由要求减免租金的诉求，可能较难得到支持。我们建议承租人主动与出租方进行沟通协商，争取减免租金或者延期支付租金。

（2）商业、服务业、 餐饮业、娱乐场所等因政府及有关部门为防治疫情而被要求关停直至疫情解除的，在此情形下，承租人无法正常营业，承租人可以不可抗力为由主张减免停业期间的租金，承租人需及时向出租人履行通知义务以及证明义务。

（3）商业、服务业、 餐饮业、娱乐场所等虽未因疫情被政府要求关停，但是疫情对承租人的经营产生了重大不利的影响，如疫情给民众造成恐惧或各地政府限制人员外出导致商场人流明显减少，导致承租人经营困难或无法经营的。此种情形下，承租人如与出租人无法协商一致的，则可以援引情势变更原则、公平原则提起诉讼或仲裁请求减少受疫情影响期间的租金。

（4）关于租金减免的数额问题，应根据承租人经营受影响的程度、收入减少的原因等因素进行综合考虑，在公平原则的基础上由出租人和承租人双方通过协商进行确定或由法院根据个案进行裁判，笔者在此也无法提供具体的比例或数额。

疫情发生以及疫情防控措施影响的是企业在疫情期间的生产经营，疫情得到控制后租赁合同仍可以继续履行，因此承租人以不可抗力或情势变更为由主张解除租赁合同的，将很难得到支持。如承租人因受疫情影响决定结业或解散而需要解除租赁合同的，建议承租人积极与出租方协商处理，避免被追究违约解除合同的责任。