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农村宅基地使用权城镇户籍人口可以继承吗?

随着社会主义新农村建设的不断推进,农村几乎家家新建了小洋楼,但也有一些年久失修的老宅。国家城镇化步伐的加快,农村年轻人口因工作调动、城市买房等原因迁移落户城镇已是常态,年轻农村人在城市居住落户的现象比比皆是。农村房屋除少部分留守老人居住外,大量的房屋闲置无人居住,这些闲置的农村房屋的继承问题则逐渐显现出来,农村房屋和房屋占用的宅基地可否继承,将是农村工作面临的新问题、新难题。


关于农村房屋、宅基地相关主体及权属关系


1.农村村民委员会、村民经济联合社是村集体土地所有权人。


根据《中华人民共和国土地管理法》“第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”和“第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”之规定,农村集体土地归农民集体所有,一般登记农村村民委员会、村民经济联合社或者村民小组为土地所有权人。


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2.农村本村村民是宅基地使用权人。


根据《土地管理法》第九条国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务之规定,村民经宅基地申请,政府依法确定给村民使用的宅基地,归村民合法使用。另根据第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准之规定,农村村民一户可申请一处宅基地,且面积应该符合省、市的相关规定标准。


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3.农村村民是宅基地上房屋的所有者。


农民在经依法申请并经批准的宅基地上依法自建的房屋,经不动产登记机构确认后,颁发不动产登记证书,依法取得房屋的所有权。《物权法》第六十四条规定私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。


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4.县、乡(镇)人民政府是农村房屋所有权及宅基地使用权的登记确认机关。


农村村民宅基地使用权由乡镇人民政府审核,县级人民政府批准。发生争议由乡级人民政府或者县级以上人民政府行政裁决。《土地管理法》第六十二条农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。第十六条土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。 单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。


农村房屋能继承吗?农村宅基地使用权能继承吗?


民法中的继承是一种法律制度,指将死者生前的财产和其他合法权益转归有权取得该项财产的人所有的法律制度。由此可以推导,房屋的继承是指被继承人死亡后,其房屋归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。对于房屋及宅基地使用权的继承问题,实践中通常分情况处理。


1.如果继承人是本集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地。


2.根据“地随房走”的法律及政策规定,可以依法继承农村房屋所有权之后依法继续占有、使用房屋所占用的宅基地,取得宅基地使用权。


农村村民依法取得的房屋属于个人的合法财产,按照继承法的规定是可以继承的。


农村住宅上设定了两项重要的权利,一是房屋所有权,二是宅基地使用权。我们要把农村宅基地和房屋分开来看。村民房屋经依法建设取得房屋(不动产所有权)所有权,房屋占用的宅基地使用权,根据我们国家“地随房走”的法律及政策规定,房屋所有人的继承人可以依法继承农村房屋所有权之后依法继续占有、使用房屋所占用的宅基地,而合法使用宅基地,取得宅基地使用权;但是继承之后是不得进行翻建、改建、扩建等。


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3.拥有城镇户口的你是不可能独立拥有宅基地使用权的。


本村村民可以根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定申请一处住宅,但宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,村民申请取得宅基地后可自己建房。


根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外之规定。农村宅基地使用权的取得也是不能通过转让、继承等流转方式所得的。


所以拥有城镇户口的你是不可能通过申请拥有宅基地使用权的,也不能就宅基地使用权单独通过继承方式取得。如果宅基地上的房屋因倒塌或者被拆除等原因灭失,原房屋所有人未及时申请重建的,宅基地使用权将被村委会或者村集体经济组织收回,宅基地使用权不能被继承。城镇户口的公民可以继承农村房屋,但是城镇户口的公民在继承农村房屋时还要受到土地法的限制,对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地,农民无须交纳任何土地费用即可取得,是一种资格权,是一种福利性质权益,一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产,可以继承。


农村房屋怎么办理继承?


房屋继承手续应当经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋,当房屋的权属人死亡后,其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。房屋若需办理继承手续,则应当尽快办理。一旦宅基地上的房屋毁坏消失,宅基地将会被集体收回。  


城镇户口的子女可以获得拆迁补偿款吗?


如果子女是城镇户口,农村的父母留下的房产,是可以和村集体成员一同获得补偿款。对地上建筑物的补偿,地上建筑物也就是房屋所有权是归产权人所有,作为父母的遗产,无论子女的户口在哪里,子女都有权继承;对宅基地上土地使用权的补偿,土地的使用权并不属于遗产部分,不能继承,当然不能获得补偿。


律师介绍


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幸泽胜律师


北京市京师(中山)律师事务所合伙人、公司治理与法律顾问部主任、中山市律师协会金融证券保险法律专业委员会副主任。擅长处理与企业常年法律顾问、公司股权和公司治理相关的诉讼及非诉讼法律事务。


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